服務需求

一、 本項目基本情況：

1、沈陽市第四十三中學共五個校區,總占地面積114727.23平方米,總建筑面積 94395.87平方米，總綠化面積14739平方米。其中：

崇山校區：沈陽市皇姑區崇山中路99號，占地面積,26432平方米，建筑面積22901平方米，綠化面積2500平方米。

怒江校區：沈陽市皇姑區寧山西路6號, 占地面積，16536平方米，建筑面積8208平方米，綠化面積1572平方米。

天山校區：沈陽市皇姑區天山路355號，占地面積23998平方米，建筑面積11785*平方米，綠化面積3467平方米

未來校區: 沈陽市皇姑區鴨綠江北街75-3號,占地面積32141.23平方米，建筑面積42141*7平方米，綠化面積7200平方米。

塔灣校區：沈陽市皇姑區漣水街22號，占地面積15620平方米，建筑面積9360平方米，綠化面積1450平方米。

2、人員配置情況：服務主管2 人、秩序維護10人、保潔員38人、電工3人、綜合維修及綠化8人。共61人。

3、服務期限： 合同簽訂后12個月（其中保潔員服務期限為10個月，2、8月寒暑假期間不在服務期限內）。

4、服務地點：采購人指定地點。

5、付款方式：驗收合格后按月付款。

6、本項目最高限價為2,670,000.00元。

7、履約保證金：不收取

8、組織驗收主體：本項目的履約驗收工作由采購人依法組織實施。

二、管理目標

本項目的總體管理目標是達到國家、沈陽市制定的物業管理標準，具體約定為管理規范有序,服務周到熱情；綜合服務保障有力；環境綠化優美,衛生潔凈、物品整潔；各種設施、設備維修保養良好；節能減排工作良好；能圓滿完成各項臨時性工作。

三、采購范圍

物業公司中標后，服務內容包括但不限于：

1、綜合管理； 2、保潔； 3、秩序維護 ；3、電工；4、綜合維修及綠化。

四、采購要求 ?

（一）項目管理

服務主管（2人，男女不限 崇山校區1人、未來校區1人）：

1、人員要求：年齡 55周歲以下,身體健康、責任心強、業務水平高、善于物業管理和工作協調，具有大專以上學歷。負責項目及所屬人員的全面管理、組織協調工作，在采購人的直接指導下開展工作。要保證其工作連續穩定性，不經采購人同意，不得撤換。

2、職責范圍：負責與業主溝通及日常項目工作安排、管理、培訓及監督管理工作；

3、管理標準：⑴維護業主利益和形象，遵守甲方各項規章制度。⑵物業管理員統一著裝，佩帶明顯標志，工作規范，文明服務，嚴格考勤。

（二）秩序維護工作

秩序維護員（夜間秩序維護員10人、男性、夜間及周六周日白天校門值班）：

1、人員要求：年齡 60 周歲以下，身體健康，具有使用消防器材、滅火救災、救援疏散等基本知識與操作技能。持有保安員證書（上崗前核驗相關證明材料）。

2、職責范圍：負責夜間及周六周日白天校門安全保衛工作，維護物業服務范圍內公共秩序、安全巡視、門崗執勤等安全服務工作。

3、管理標準：

（1）實行夜間值班及巡邏制度，更夫人員熟悉辦公樓環境，負責安全保衛工作做到無差錯服務，無安全隱患事故發生。

著裝要求

（1）除不宜或者不需要著裝的情形外，在工作時間必須著保安制服。因私外出時應著便服。

（2）著保安服時，要按規定佩戴保安標志。

（3）保安制服不準與便服混穿，不同季節的保安制服不準混穿。

（4）著保安制服應干凈整潔，不準披衣、敞懷、挽袖、卷褲腿、歪戴帽子、穿拖鞋或赤足。

儀容儀表要求

（1）值勤時要儀表端正，精神飽滿。

（2）男性保安不準留長頭發、大鬢角和胡須。

行為舉止要求

（1）精神飽滿，姿態端正，動作規范，舉止文明。

（2）著裝外出工作、值勤和出入公共場所時，不準袖手或將手插入衣袋。不準搭肩、挽臂、邊走邊吸煙、吃東西、嘻笑打鬧，不準隨地吐痰、亂扔廢棄物。

（3）不準著制服在公共場所飲酒，嚴禁酗酒。

（4）要自覺遵守公共秩序和社會公德。

言談舉止要求

（1）在工作中使用語言要簡潔準確，文明規范，接觸群眾時，說話要和氣，使用“您好、請、您、對不起、謝謝、再見”等禮貌語言。

（2）值勤時應講普通話。

崗位紀律

（1）嚴格按照法律的規定范圍開展保安服務工作，不準超越職責權限。

（2）嚴格履行崗位職責，不準做與保安服務無關的事情。

（3）不準脫崗、空崗、睡崗，不準遲到、早退。

（4）遵守客戶單位內部的各項規章制度，對單位內部的機密事項，不準隨意打聽、記錄、傳播。

（5）要愛護公物。

（6）有重要情況要妥善處理并及時上報，不準遲報、漏報、隱瞞不報。

（7）要認真填寫值班記錄，做好交接班工作。

（三）清理保潔工作

保潔班長（3人、男女不限），保潔員(35人、男女不限)：

1、人員要求：年齡 60周歲以下，責任心強，掌握保潔基本常識。

2、職責范圍：負責周一至周六領導辦公室、會議室、值班室、樓道、走廊、衛生間及院內等公共場所的環境衛生清掃，垃圾的收集、清運、外排，疏通下水（工具自備）及冬季除雪工作。

3、管理標準：

室內保潔標準

（1） 地面（臺階）光潔、無灰塵、無污跡、無雜物，做到至少每天清潔兩次，如遇雨雪天應增加次數，保證達到要求。

（2） 墻面光潔、無灰塵、無污跡；個別墻壁有臟的現象（尤以開關附近較嚴重）應該及時用砂紙磨除。

（3） 天花板光潔、無灰塵、無污跡；棚頂定期清潔保持無蜘網。

（4） 燈具、燈飾光亮、無灰塵、無印跡。

（5） 臺、柜光潔、陽臺、無灰塵、無印跡。

（6） 扶梯、扶欄、扶桿光亮、無灰塵、無印跡。

（7） 門窗、門窗玻璃、窗簾光潔、無污跡，每兩個月定期徹底清潔一次。

（8） 花瓶、花盆光潔、無污跡，盆內無煙頭、紙屑；每天一檢一擦一清理。

（9） 花卉葉片光潔、無枯枝枯葉。

（10） 面盆、水池光潔、無水垢。

（11） 洗手臺面光潔、無污垢。

（12） 便器光潔、無印跡。

（13） 鏡面光潔、無印跡。

（14） 水龍頭光潔、無皂跡、水漬。

（15） 地漏無污漬、無異味。

（16） 皂液器、手紙桶等設備光潔、無印跡。

（17） 保潔用具擺放要整齊，杜絕亂擺亂放現象，每個衛生間里的保潔用具只允許放一把拖布、一把笤帚，一塊抹布,多余的一律不得放在衛生間內。

（18） 不存垃圾。

（19） 暖氣每月清理一次，確保無灰塵。

（20） 踢腳線斷面確保無灰塵。

（21） 發現頑固的贓漬應積極的想辦法去解決（如用擦鍋球、鏟刀、鋅鈉水等）。

（22） 衛生間隔斷光潔、無印跡。

（23） 消防箱光潔、無印跡，內無雜物。

（24） 凡是所在分擔區內的公共區域看到物品損壞要及時的報修，白天時公共區域的燈應負責關閉，水龍頭及時關閉。

（25） 無封閉的樓梯底下禁止放一切雜物。

（26） 定期協助醫務室對樓內的公共設施進行消毒處理。

（27） 嚴禁用濕抹布擦插座、空氣開關等帶電設施。

（28） 嚴禁隨意打開空氣開關蓋、打開配電箱門，更不得隨意碰觸里面的設施。

（29） 使用酸溶液時要帶膠皮手套，避免與皮膚接觸，防止燒傷。

室外保潔工作標準

（1）路面無紙屑、無雜物、無大塊泥土、路邊石應保持潔凈、路邊石下無雜草。

（2）體育場內無紙屑、無磚頭等雜物。

（3）草坪、樹坑內無紙屑、無雜物。

（4）樹枝上無掛物。

（5）垃圾箱要定時清理，保證垃圾箱內垃圾不超過箱體的三分之二，同時保持垃圾箱表面的光潔，適當時后用抹布擦洗。

（6）倒垃圾時垃圾袋必須封口。

4、保潔工作頻次

5、保潔服務考評表

（四）電工（3人）

1、人員要求: 電工，男性，年齡60周歲以下，有豐富的維修工作經驗，身體健康，四肢健全，無重大疾病史，持有特種作業操作證（低壓電工作業）（上崗前核驗相關證明材料）。

（1）責任心強，做好本職工作外服從管理，積極做好領導安排的其他工作。

（2）負責物業管理區域內設施、設備電器的維修、養護、運行和管理。

（3）負責房屋構筑物、房屋使用的設備、設施等的維修、養護和管理；照明、樓內消防設施等的維修、養護、運行和管理。

（4）遇有事故，必須在規定時間內到達現場進行搶修工作。

（五）綜合維修工及綠化 8人(綜合維修工4人，綠化工4人，男性)：

1、人員要求：年齡 60 周歲以下，身體健康。持有相關崗位證書（上崗前核驗相關證明材料）。

2、職責范圍：負責周一至周六日間學校各類零工作業、綠化的養護消殺工作。

3、管理標準：

（1）設備良好，運行正常，無重大管理責任事故。

（2）制定臨時用電管理措施與停電應急管理措施并嚴格執行。

（3）無火災及安全隱患。

（4）設備、閥門管理工作正常，無跑冒滴漏。

（5）排水系統通暢，地下層無積水、浸泡。

（6）監督電梯保養進行例行檢查維修，監視和掌握電梯運行狀態。

（7）遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現象。

（8）制訂突發事件應急處理預案。

（9）報修處理及時率100%；（夜間除外）急修接到報修后，五分鐘內抵達現場；小修接到報修后，十分鐘內抵達現場。

（10）樹球、樹墻每一至兩個星期全部修剪一次，隨時確保美觀、得體，經得起檢查。

（11）樹木每個月確保維護一次，為樹木澆水、打藥、施肥等。

（12）及時清理雜草、樹枝等垃圾。

五、報價方法：

投標人的報價應包括為完成本項目各項服務可能發生的全部費用及投標人利潤和應交納的稅金等。投標報價為含稅價（以人民幣為結算單位），包括員工工資及社會全額“五險”（養老保險、失業險、工傷險、醫療保險（含大額）、生育險）；保潔物料費；服裝費；管理費；伙食費；稅金等所有費用。投標單位所報價格中，有關取費項目應符合國家有關規定，如不能滿足則該投標文件按無效標書處理。投標報價需按照上述要求的投標事項進行報價，必須保證員工工資不低于投標人所在地規定的最新最低工資標準,并按照投標人當地政府現行規定的種類、比例和標準，為員工繳納保險等。

特別說明：本項目的合同方式為固定總價合同。

六、其他要求：

1、要保證物業人員的穩定，不經業主批準不得隨意更換。業主要求更換的人員，物業公司要及時更換。

2、投標人必須保障其工作人員人身安全,采購人不承擔任何責任。

3、物業人員必須政治可靠，家庭住址詳細，個人資料齊全，留有相應備案

4、簽訂合同后，全部物業服務人員在24小時之內到位。中標單位在履行合同期間如服務質量差，無法滿足服務要求，甲方有權提前終止合同。不允許掛靠、外包經營，履行合同期間一經發現掛靠、外包，甲方有權終止合同并追究經濟、法律責任。